El mercat del lloguer a Catalunya viu des del 2023 un dels seus moments de més transformació normativa. L'IPC ha deixat de ser la referència per actualitzar les rendes, han aparegut nous índexs amb noms que no sempre són fàcils de distingir, i les regles són diferents segons el tipus de propietari, la data del contracte i si l'immoble és en una zona tensionada.
Si ets propietari o llogater i vols saber exactament quin índex s'aplica al teu contracte, quant pot pujar el lloguer aquest any i com funciona el sistema a Catalunya, aquest article t'ho explica tot.
01 · L'IRAV: el nou índex per actualitzar rendes
Des de l'1 de gener del 2025, l'índex de referència d'arrendaments d'habitatge (IRAV) és l'índex oficial per actualitzar anualment la renda dels contractes de lloguer d'habitatge habitual. Ho publica mensualment l'Institut Nacional d'Estadística (INE) i substitueix l'IPC com a límit d'actualització.
- A quins contractes s'aplica? A tots els contractes de lloguer d'habitatge habitual signats a partir del 26 de maig del 2023, data d'entrada en vigor de la Llei 12/2023 d'Habitatge. Els contractes anteriors segueixen regint-se pel pactat (habitualment IPC o un altre índex acordat).
- Com es calcula? L'IRAV és el valor més baix entre tres indicadors: la variació interanual de l'IPC, la variació de l'IPC subjacent i una taxa mitjana ajustada amb coeficients tècnics (alfa = 0,5 i beta = 2%). L'objectiu és que la pujada sempre sigui inferior o igual a la inflació real, evitant pujades desproporcionades.
- Quin és el valor actual? L'IRAV d'abril del 2026 se situa al 2,4%. A títol comparatiu: desembre 2025 va tancar a 2,32%, i durant 2025 es va mantenir consistentment entre el 1,99% i el 2,32%.
- Quan s'aplica l'actualització? Un cop a l'any, coincidint amb la data de signatura del contracte. El propietari ha de notificar-ho a l'inquilí amb un mes d'antelació com a mínim.
| Exemple pràctic Contracte signat el maig del 2024 amb una renda de 1.200 €/mes. El maig del 2026, el propietari pot aplicar l'IRAV del mes corresponent. Amb un IRAV de 2,4%: 1.200 € × 2,4% = 28,80 € d'increment. Nova renda: 1.228,80 €/mes. El propietari ho ha de comunicar per escrit amb un mes d'antelació com a mínim i adjuntar l'índex publicat per l'INE. |
02 · El SERPAVI: límit de preu per a nous contractes en zones tensionades
L'IRAV regula l'actualització anual de contractes existents. Però quan se signa un nou contracte en una zona declarada de mercat residencial tensionat, entra en joc un segon instrument: el sistema estatal de referència de preus de lloguer d'habitatge (SERPAVI).
El SERPAVI fixa un preu de referència per zona, tipologia i superfície de limmoble. La seva aplicació varia segons el tipus de propietari:
- Petit propietari (menys de 10 immobles, o menys de 5 a zona tensionada): El nou contracte no pot superar la renda del contracte anterior vigent en els darrers 5 anys, actualitzada amb l'IRAV. Si no hi havia contracte anterior, el SERPAVI actua com a referència orientativa, no obligatòria.
- Gran tenidor a zona tensionada: El nou contracte ha de respectar el límit del SERPAVI o la renda del contracte anterior, aplicant el que sigui més baix. És una obligació, no una referència.
| Atenció per a propietaris a Catalunya A Catalunya, la definició de gran tenidor a zones tensionades és més restrictiva que l'estatal: només cal ser titular de 5 o més habitatges en una mateixa zona tensionada (enfront de 10 a la resta d'Espanya) per quedar subjecte als límits obligatoris del SERPAVI. Si teniu diverses propietats a Barcelona o municipis de l'àrea metropolitana, comproveu si compleixeu aquest llindar. |
03 · L'índex de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya: context
Convé esmentar que l'Agència de l'Habitatge de Catalunya disposa des del 2020 del seu propi índex de preus de referència del lloguer. Tot i això, des de l'entrada en vigor de les zones tensionades el març del 2024, l'índex jurídicament aplicable per fixar el preu de nous contractes és el SERPAVI estatal, no el de l'Agència.
La Generalitat ha exigit reiteradament al Ministeri d'Habitatge que reconegui el seu índex com a referència oficial a Catalunya, perquè el considera més restrictiu i més ajustat a la realitat del mercat. El Ministeri ha mantingut que el SERPAVI és lúnic instrument legalment aplicable sota la Llei 12/2023. El portal de l'Agència continua actiu i es pot consultar orientativament, però no té efecte vinculant autònom.
| A la pràctica L'índex aplicable per fixar el preu d'un nou contracte en zona tensionada és el SERPAVI estatal. Si tens dubtes sobre quin límit de preu aplica al teu immoble concret, consulta sempre amb un professional immobiliari o jurídic. |
04 · Els dos índexs d'un cop d'ull
Per no perdre's en la terminologia, aquí tens un resum comparatiu dels dos instruments vigents que regulen els preus del lloguer:
| IRAV (INE) | SERPAVI (estatal) | |
| Què regula? | Actualització anual de la renda en contractes existents | Preu màxim per a nous contractes a zones tensionades |
| Qui ho publica? | INE (publicació mensual) | Ministeri d'Habitatge |
| Aplica a qui? | Tots els propietaris (contractes post 25/05/2023) | Grans tenidors (obligatori) · Petits tenidors si habitatge sense llogar 5 anys |
| Valor actual (2026) | 2,4% (abril 2026) | Varia per zona, tipologia i superfície de l'immoble |
| On consultar-ho? | ine.es (publicació mensual de l'INE) | Seu electrònica del Ministeri d'Habitatge (MITMA) |
La regla pràctica és senzilla: l'IRAV es fa servir per actualitzar contractes existents; el SERPAVI i l'índex de l'Agència es fan servir per fixar el preu de nous contractes a zones tensionades. A Catalunya, sempre s'aplica el límit més restrictiu dels dos darrers.
05 · Preguntes freqüents
Què passa amb els contractes signats abans del maig del 2023?
S'actualitzen amb l'índex pactat al contracte (habitualment IPC) o, si no hi ha pacte, amb l'IPC. L'IRAV no els aplica tret que ambdues parts acordin expressament modificar l'índex de referència.
El propietari pot aplicar l'IRAV encara que el contracte digui IPC?
No. Si el contracte signat abans del 26 de maig de 2023 indica IPC com a índex d'actualització, aquest índex preval. L'IRAV és el límit legal per als nous contractes, no obliga a modificar els existents.
Què va passar amb el límit del 2% de març-abril 2026?
Entre el 22 de març i el 28 d'abril del 2026, el Govern va aplicar un límit temporal del 2% a l'actualització de rendes mitjançant el Reial decret llei 8/2026. El Congrés va rebutjar la convalidació el 28 d'abril. Les actualitzacions aplicades al 2% durant aquest període són vàlides i es mantenen; a partir del 29 d'abril es torna a aplicar l'IRAV.
L'IRAV s'aplica als contractes de temporada o d'habitació?
No. Els contractes de temporada, turístics i d'habitació queden fora de l'àmbit de l'IRAV. Tampoc no s'aplica a locals comercials, oficines, garatges o trasters.
| Consell de Rustic Corner La normativa de lloguer a Catalunya és la més complexa d'Espanya i canvia sovint. Si ets propietari i tens dubtes sobre quin índex aplicar, quant pots pujar el lloguer o si el teu municipi és a zona tensionada, contacta amb el nostre equip. Evitar un error en l'actualització de renda et pot estalviar una reclamació o una sanció. |
Referències i recursos oficials
INE — Índex de referència d'arrendaments d'habitatge (IRAV):
ine.es — IRAV (publicació mensual)
Agència de l'Habitatge de Catalunya — Índex de preus de referència:
agenciahabitatge.gencat.cat — Índex de referència de preus de lloguer
Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge:
Article de caràcter informatiu basat en la legislació i dades vigents el juny de 2026. L'IRAV es publica mensualment i pot variar. Per a un assessorament complet i personalitzat, contacteu amb Rustic Corner.
Contacta amb nosaltres a: rusticcorner.com/contacte
