Comprar el teu primer habitatge és una de les decisions més importants de la teva vida. El procés pot semblar aclaparador: documents, negociacions, hipoteques, notaries… Però amb la preparació adequada i l'acompanyament d'un professional, el pots afrontar amb tranquil·litat i seguretat.
Aquesta checklist recorre totes les fases del procés, des que comences a cercar fins al dia que reps les claus. Fes-la servir com a full de ruta i assegura't de no deixar res a l'atzar.
01 · Analitza la teva situació financera
El punt de partida abans de visitar un sol pis.
- Calcula els teus estalvis disponibles: Necessitaràs almenys un 20% del preu com a entrada, més un 10-12% extra per a despeses addicionals (impostos, notaria, registre…).
- Revisa el teu historial creditici: Demana el teu informe al Banc d'Espanya (CIRBE) i assegura't de no tenir deutes pendents que afectin el teu perfil com a sol·licitant.
- Calcula la teva capacitat d'endeutament: La quota de la hipoteca no ha de superar el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals. Tingues en compte altres compromisos de pagament que ja tinguis.
- Comprova si tens dret a bonificacions a Catalunya: A Catalunya hi ha tipus reduïts de l'ITP per a joves menors de 35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat i vivendes de protecció oficial. Informa't a l'Agència Tributària de Catalunya (ATC).
- Decideix entre obra nova o segona mà: Obra nova tributa per IVA (10%); la segona mà per l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) al 10% general a Catalunya, o al 5% si compleixes els requisits de bonificació.
| Consell clau Abans de visitar habitatges, aconsegueix una preaprovació hipotecària. Et permetrà saber exactament quant pots gastar i et donarà credibilitat davant dels venedors. |
02 · Cerca i selecció de l'habitatge
Què revisar a cada visita.
- Defineix els teus criteris irrenunciables: Zona, superfície mínima, nombre d'habitacions, planta, ascensor, garatge, traster… Distingeix allò essencial del desitjable.
- Estudia el barri a fons: Visita'l en diferents horaris i dies. Comprova serveis propers (transport, col·legis, supermercats, centres de salut) i el nivell de soroll o trànsit.
- Revisa l'estat de conservació: Fixa't en humitats, fissures, estat del sòl i fusteries, instal·lació elèctrica i fontaneria. Porta un professional si tens dubtes.
- Comprova l'orientació i la lluminositat: Un habitatge orientat al sud amb bona ventilació natural estalviarà significativament en calefacció i aire condicionat al llarg dels anys.
- Pregunta per la comunitat de propietaris: Sol·licita les actes de les darreres reunions i l'estat de derrames pendents o previstes.
- Demana el Certificat d'Eficiència Energètica: És obligatori per vendre o llogar. Una mala qualificació (F o G) implica factures altes i possibles obres de millora a mitjà termini.
03 · Verificació legal i documental
Mai ferms sense revisar això primer.
- Consulta el Registre de la Propietat: Verifica que el venedor és el propietari real, que la superfície registrada coincideix amb la real i que no hi ha càrregues, hipoteques o embargaments ocults.
- Revisa l'IBI i els subministraments: Demana els rebuts de l'impost de béns immobles dels darrers anys per assegurar-te que estan al corrent de pagament. Fes el mateix amb aigua, llum i gas.
- Comprova la situació urbanística: A l'Ajuntament pots verificar si l'habitatge és a una zona protegida o si hi ha afeccions urbanístiques pendents.
- Demana la nota simple actualitzada: Demana-la al Registre de la Propietat o via web. Acredita qui n'és el titular i quines càrregues té l'habitatge en aquest moment.
- Llegeix el contracte d'arres amb un advocat: Les arres penitencials suposen perdre-les si desisteixes, o cobrar el doble si desisteix el venedor. Assegureu-vos que els terminis i condicions són raonables.
| Atenció Mai no lliuris diners en efectiu ni ferms cap document sense haver verificat la identitat del venedor i la situació registral de l'immoble. Sempre amb un professional de confiança. |
04 · Fiscalitat a Catalunya: el que has de saber
La fiscalitat immobiliària és competència de la Generalitat de Catalunya, i els tipus vigents difereixen dels altres comunitats autònomes.
Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) — segona mà
Des del 27 de juny del 2025, l'ITP a Catalunya ja no és un tipus fix. El Decret Llei 5/2025 va introduir una escala progressiva per trams, semblant a l'IRPF: cada porció del preu tributa al tipus del seu tram, no tot el preu al tipus més alt.
- Fins a 600.000 €: 10% sobre aquesta part del preu. És el tram que afecta la gran majoria de compravendes a Catalunya.
- De 600.001 € a 900.000 €: 11% sobre la part del preu compresa en aquest tram.
- De 900.001 € a 1.500.000 €: 12% sobre la part del preu compresa en aquest tram.
- Més de 1.500.000 €: 13% sobre la part que excedeixi aquest import.
Exemple pràctic: un habitatge de 800.000€ tributa així: els primers 600.000€ al 10% (60.000€) i els 200.000€ restants al 11% (22.000€). L'ITP total és de 82.000€, equivalent a un tipus mitjà efectiu del 10,25%.
- Tipus reduït del 5%: Per a joves menors de 35 anys (ingressos IRPF ≤ 36.000 € anuals), famílies nombroses, famílies monoparentals, persones amb discapacitat igual o superior al 65%, víctimes de violència de gènere. En tots els casos, l'habitatge s'ha de destinar a residència habitual i s'ha de mantenir com a mínim 3 anys.
- HPO / habitatge protegit: Tipus general del 7%, reduïble al 5% en règims de protecció especial o concertada.
- Gestió i termini: L‟ITP es liquida davant l‟Agència Tributària de Catalunya (ATC) mitjançant el Model 600, en el termini d‟un mes natural des de la signatura de l‟escriptura.
| Important: base imposable L'ITP es calcula sobre el valor més gran entre el preu escripturat i el valor de referència cadastral fixat pel Cadastre. Si el valor de referència supera el preu de compra, pagareu l'impost sobre aquest valor més alt. Consulta-ho sempre abans de signar les arres. |
IVA i AJD — obra nova
- IVA: 10% sobre el preu de compravenda (tipus estatal). A habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública, s'aplica el tipus superreduït del 4%.
- Actes Jurídics Documentats (AJD): 1,5% del preu en el cas general. S'aplica un tipus reduït del 0,1% per a habitatges de protecció oficial i per a joves menors de 35 anys que comprin el primer habitatge habitual a Catalunya.
| Recordatori important Les bonificacions fiscals a Catalunya requereixen que la vivenda sigui la residència habitual i permanent del comprador. En cas de vendre-la o deixar d'habitar-la abans dels terminis establerts, se'n pot perdre el benefici i haver d'abonar la diferència. |
Taula de despeses aproximades a Catalunya
| Concepte | Qui paga | Estimació | Nota |
| ITP – 2a mà (fins a 600.000 €) | Comprador | 10% | Tram general més habitual |
| ITP – 2a mà (600.001–900.000 €) | Comprador | 11% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – 2a mà (900.001–1.500.000 €) | Comprador | 12% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – 2a mà (més de 1.500.000 €) | Comprador | 13% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – Tipus reduït (joves, famílies…) | Comprador | 5% | Requisits ingressos i ús habitual |
| IVA – Obra nova | Comprador | 10% sobre el preu | Tipus nacional unificat |
| AJD – General | Comprador | 1,5% sobre el preu | Actes Jurídics Documentats |
| AJD – Habitatge de Protecció Oficial | Comprador | 0,1% sobre el preu | Tipus reduït Catalunya |
| Notaria (escriptura compravenda) | Comprador | 600 € – 1.200 € | Aprox. segons import |
| Registre de la Propietat | Comprador | 400 € – 800 € | Aprox. segons import |
| Gestoria | Comprador | 300 € – 600 € | Opcional però recomanable |
| Taxació (per a la hipoteca) | Comprador | 300 € – 600 € | Exigida pel banc |
| Comissió agència immobiliària | Venedor (habitual) | 3% – 5% | Negocia si escau |
05 · Negociació i signatura de la hipoteca
Compara abans de comprometre't.
- Compara almenys 3 ofertes de diferents entitats: No et quedis amb la primera oferta. Fes servir brokers hipotecaris o comparadors en línia per obtenir condicions competitives i negocia el diferencial.
- Entén la diferència entre fixa i variable: La hipoteca fixa ofereix estabilitat; la variable, quotes inicials més baixes però subjectes a l'euríbor. Avalua quin s'adapta millor al teu perfil i horitzó de vida.
- Analitza les comissions i les vinculacions: Obertura, amortització anticipada, assegurances vinculades obligatòries… Tot això forma part del cost real. Exigeix la FEIN (Fitxa Europea d´Informació Normalitzada).
- Assisteix a la sessió amb el notari: La llei espanyola garanteix almenys 10 dies entre la recepció de l'oferta vinculant i la signatura. Fes servir aquest temps per revisar cada clàusula amb calma.
06 · Signatura davant notari i entrega de claus
Els darrers passos abans que sigui teva.
- Realitza una darrera inspecció el dia anterior: Comprova que l'habitatge és a l'estat acordat, que no falta mobiliari pactat i que tots els electrodomèstics funcionen correctament.
- Porta tota la documentació preparada: DNI, oferta vinculant de la hipoteca, justificants de pagament de les arres i qualsevol altre document que t'hagi sol·licitat el notari o el banc.
- Signa l'escriptura de compravenda i la hipoteca: El notari us llegirà les condicions. Teniu dret a fer totes les preguntes que necessiteu. No signis si alguna cosa no queda clara o no coincideix amb allò acordat.
- Recull les claus i registra el canvi de titularitat: La gestoria s'encarregarà d'inscriure l'escriptura al Registre i liquidar-ne els impostos. Desa una còpia de tots els documents signats.
- Canvia la titularitat dels subministraments: Notifica a les companyies de llum, aigua i gas el canvi de propietari. Actualitza també el domicili al padró municipal si hi residiràs.
Referències normatives
Decret Llei 5/2025, de 25 de març — Mesures urgents en matèria fiscal (trams ITP Catalunya): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-10270
Article de caràcter informatiu basat en la legislació vigent al març de 2026, incloent-hi el Decret Llei 5/2025 de la Generalitat de Catalunya. La normativa fiscal pot canviar; us recomanem verificar sempre la informació actualitzada amb un professional. Per a un assessorament complet i personalitzat sobre la compra del teu primer habitatge, contacta amb Rustic Corner: el nostre equip t'acompanyarà a cada pas del procés.
