Comprar el teu primer habitatge és una de les decisions més importants de la teva vida. El procés pot semblar aclaparador: documents, negociacions, hipoteques, notaries… Però amb la preparació adequada i l'acompanyament d'un professional, el pots afrontar amb tranquil·litat i seguretat.
Aquest checklist per comprar el teu primer habitatge a Catalunya, recorre totes les fases del procés, des que comences a cercar fins al dia que reps les claus. Fes-la servir com a full de ruta i assegura't de no deixar res a l'atzar.
01 · Checklist financera: el punt de partida abans de buscar habitatge
El punt de partida abans de visitar un sol pis.
- Calcula els teus estalvis disponibles: Necessitaràs almenys un 20% del preu com a entrada, més un 10-12% extra per a despeses addicionals (impostos, notaria, registre…).
- Revisa el teu historial creditici: Demana el teu informe al Banc d'Espanya (CIRBE) i assegura't de no tenir deutes pendents que afectin el teu perfil com a sol·licitant.
- Calcula la teva capacitat d'endeutament: La quota de la hipoteca no ha de superar el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals. Tingues en compte altres compromisos de pagament que ja tinguis.
- Comprova si tens dret a bonificacions a Catalunya: A Catalunya hi ha tipus reduïts de l'ITP per a joves menors de 35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat i vivendes de protecció oficial. Informa't a l'Agència Tributària de Catalunya (ATC).
- Decideix entre obra nova o segona mà: Obra nova tributa per IVA (10%); la segona mà per l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) al 10% general a Catalunya, o al 5% si compleixes els requisits de bonificació.
| Consell clau Abans de visitar habitatges, aconsegueix una preaprovació hipotecària. Et permetrà saber exactament quant pots gastar i et donarà credibilitat davant dels venedors. |
02 · Cerca i selecció de l'habitatge
Què revisar a cada visita.
- Defineix els teus criteris irrenunciables: Zona, superfície mínima, nombre d'habitacions, planta, ascensor, garatge, traster… Distingeix allò essencial del desitjable.
- Estudia el barri a fons: Visita'l en diferents horaris i dies. Comprova serveis propers (transport, col·legis, supermercats, centres de salut) i el nivell de soroll o trànsit.
- Revisa l'estat de conservació: Fixa't en humitats, fissures, estat del sòl i fusteries, instal·lació elèctrica i fontaneria. Porta un professional si tens dubtes.
- Comprova l'orientació i la lluminositat: Un habitatge orientat al sud amb bona ventilació natural estalviarà significativament en calefacció i aire condicionat al llarg dels anys.
- Pregunta per la comunitat de propietaris: Sol·licita les actes de les darreres reunions i l'estat de derrames pendents o previstes.
- Demana el Certificat d'Eficiència Energètica: És obligatori per vendre o llogar. Una mala qualificació (F o G) implica factures altes i possibles obres de millora a mitjà termini.
03 · Verificació legal i documental
Mai signis sense revisar això primer.
- Consulta el Registre de la Propietat: Verifica que el venedor és el propietari real, que la superfície registrada coincideix amb la real i que no hi ha càrregues, hipoteques o embargaments ocults.
- Revisa l'IBI i els subministraments: Demana els rebuts de l'impost de béns immobles dels darrers anys per assegurar-te que estan al corrent de pagament. Fes el mateix amb aigua, llum i gas.
- Comprova la situació urbanística: A l'Ajuntament pots verificar si l'habitatge és a una zona protegida o si hi ha afeccions urbanístiques pendents.
- Demana la nota simple actualitzada: Demana-la al Registre de la Propietat o via web. Acredita qui n'és el titular i quines càrregues té l'habitatge en aquest moment.
- Llegeix el contracte d'arres amb un advocat: Les arres penitencials suposen perdre-les si desisteixes, o cobrar el doble si desisteix el venedor. Assegureu-vos que els terminis i condicions són raonables.
| Atenció Mai no lliuris diners en efectiu ni signis cap document sense haver verificat la identitat del venedor i la situació registral de l'immoble. Sempre amb un professional de confiança. |
04 · Fiscalitat a Catalunya: el que has de saber
La fiscalitat immobiliària és competència de la Generalitat de Catalunya, i els tipus vigents difereixen dels altres comunitats autònomes.
Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) — segona mà
Des del 27 de juny del 2025, l'ITP a Catalunya ja no és un tipus fix. El Decret Llei 5/2025 va introduir una escala progressiva per trams, semblant a l'IRPF: cada porció del preu tributa al tipus del seu tram, no tot el preu al tipus més alt.
- Fins a 600.000 €: 10% sobre aquesta part del preu. És el tram que afecta la gran majoria de compravendes a Catalunya.
- De 600.001 € a 900.000 €: 11% sobre la part del preu compresa en aquest tram.
- De 900.001 € a 1.500.000 €: 12% sobre la part del preu compresa en aquest tram.
- Més de 1.500.000 €: 13% sobre la part que excedeixi aquest import.
Exemple pràctic: un habitatge de 800.000€ tributa així: els primers 600.000€ al 10% (60.000€) i els 200.000€ restants al 11% (22.000€). L'ITP total és de 82.000€, equivalent a un tipus mitjà efectiu del 10,25%.
- Tipus reduït del 5%: Per a joves menors de 35 anys (ingressos IRPF ≤ 36.000 € anuals), famílies nombroses, famílies monoparentals, persones amb discapacitat igual o superior al 65%, víctimes de violència de gènere. En tots els casos, l'habitatge s'ha de destinar a residència habitual i s'ha de mantenir com a mínim 3 anys.
- HPO / habitatge protegit: Tipus general del 7%, reduïble al 5% en règims de protecció especial o concertada.
- Gestió i termini: L'ITP es liquida davant l'Agència Tributària de Catalunya (ATC) mitjançant el Model 600, en el termini d'un mes natural des de la signatura de l'escriptura.
| Important: base imposable L'ITP es calcula sobre el valor més gran entre el preu escripturat i el valor de referència cadastral fixat pel Cadastre. Si el valor de referència supera el preu de compra, pagareu l'impost sobre aquest valor més alt. Consulta-ho sempre abans de signar les arres. |
IVA i AJD — obra nova
- IVA: 10% sobre el preu de compravenda (tipus estatal). A habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública, s'aplica el tipus superreduït del 4%.
- Actes Jurídics Documentats (AJD): 1,5% del preu en el cas general. S'aplica un tipus reduït del 0,1% per a habitatges de protecció oficial i per a joves menors de 35 anys que comprin el primer habitatge habitual a Catalunya.
| Recordatori important Les bonificacions fiscals a Catalunya requereixen que la vivenda sigui la residència habitual i permanent del comprador. En cas de vendre-la o deixar d'habitar-la abans dels terminis establerts, se'n pot perdre el benefici i haver d'abonar la diferència. |
Taula de despeses aproximades a Catalunya
| Concepte | Qui paga | Estimació | Nota |
| ITP – 2a mà (fins a 600.000 €) | Comprador | 10% | Tram general més habitual |
| ITP – 2a mà (600.001–900.000 €) | Comprador | 11% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – 2a mà (900.001–1.500.000 €) | Comprador | 12% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – 2a mà (més de 1.500.000 €) | Comprador | 13% s/ excés | Escala progressiva DL 5/2025 |
| ITP – Tipus reduït (joves, famílies…) | Comprador | 5% | Requisits ingressos i ús habitual |
| IVA – Obra nova | Comprador | 10% sobre el preu | Tipus nacional unificat |
| AJD – General | Comprador | 1,5% sobre el preu | Actes Jurídics Documentats |
| AJD – Habitatge de Protecció Oficial | Comprador | 0,1% sobre el preu | Tipus reduït Catalunya |
| Notaria (escriptura compravenda) | Comprador | 600 € – 1.200 € | Aprox. segons import |
| Registre de la Propietat | Comprador | 400 € – 800 € | Aprox. segons import |
| Gestoria | Comprador | 300 € – 600 € | Opcional però recomanable |
| Taxació (per a la hipoteca) | Comprador | 300 € – 600 € | Exigida pel banc |
| Comissió agència immobiliària | Venedor (habitual) | 3% – 5% | Negocia si escau |
05 · Negociació i signatura de la hipoteca
Compara abans de comprometre't.
- Compara almenys 3 ofertes de diferents entitats: No et quedis amb la primera oferta. Fes servir brokers hipotecaris o comparadors en línia per obtenir condicions competitives i negocia el diferencial.
- Entén la diferència entre fixa i variable: La hipoteca fixa ofereix estabilitat; la variable, quotes inicials més baixes però subjectes a l'euríbor. Avalua quin s'adapta millor al teu perfil i horitzó de vida.
- Analitza les comissions i les vinculacions: Obertura, amortització anticipada, assegurances vinculades obligatòries… Tot això forma part del cost real. Exigeix la FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada).
- Assisteix a la sessió amb el notari: La llei espanyola garanteix almenys 10 dies entre la recepció de l'oferta vinculant i la signatura. Fes servir aquest temps per revisar cada clàusula amb calma.
06 · Signatura davant notari i entrega de claus
Els darrers passos abans que sigui teva.
- Realitza una darrera inspecció el dia anterior: Comprova que l'habitatge és a l'estat acordat, que no falta mobiliari pactat i que tots els electrodomèstics funcionen correctament.
- Porta tota la documentació preparada: DNI, oferta vinculant de la hipoteca, justificants de pagament de les arres i qualsevol altre document que t'hagi sol·licitat el notari o el banc.
- Signa l'escriptura de compravenda i la hipoteca: El notari us llegirà les condicions. Teniu dret a fer totes les preguntes que necessiteu. No signis si alguna cosa no queda clara o no coincideix amb allò acordat.
- Recull les claus i registra el canvi de titularitat: La gestoria s'encarregarà d'inscriure l'escriptura al Registre i liquidar-ne els impostos. Desa una còpia de tots els documents signats.
- Canvia la titularitat dels subministraments: Notifica a les companyies de llum, aigua i gas el canvi de propietari. Actualitza també el domicili al padró municipal si hi residiràs.
07 · Preguntes freqüents en comprar el teu primer habitatge a Catalunya
Quants diners necessito estalviats per comprar el meu primer habitatge a Catalunya?
Com a mínim, un 20% del preu de compra com a entrada (els bancs financen fins al 80% en general), més un 10-12% addicional per cobrir les despeses de loperació: ITP o IVA, AJD, notaria, registre i gestoria. Per a un habitatge de 300.000€, hauries de tenir entre 90.000€ i 100.000€ estalviats abans de començar a buscar.
Quant es paga d'ITP en comprar una segona mà a Catalunya el 2026?
Des del 27 de juny del 2025, l'ITP a Catalunya és progressiu per trams: 10% fins a 600.000 €, 11% de 600.001 € a 900.000 €, 12% de 900.001 € a 1.500. 1.500.000€. Per a joves menors de 35 anys amb ingressos IRPF ≤ 36.000 €, el tipus reduït és del 5%.
Què és la preaprovació hipotecària i per què és important?
La preaprovació és un document del banc que certifica que, a priori, concediria una hipoteca per un import determinat segons el teu perfil econòmic. No és vinculant, però et dóna seguretat a tu i credibilitat davant del venedor. Tramitar-la abans de visitar pisos és molt recomanable, especialment en mercats competitius com ara Barcelona.
Puc negociar el preu de l'habitatge encara que ja hi hagi oferta?
Sí. Fins que no se signa el contracte d'arres no hi ha compromís legal ferm. Pots negociar el preu, els terminis, el mobiliari inclòs o les condicions de lliurament. Amb l?ajuda d?un agent immobiliari, la negociació sol ser més efectiva perquè coneix el marge real del mercat.
Què passa si el contracte d'arres no se signa davant de notari?
El contracte darreres privat és perfectament vàlid i habitual. L'important és que arreplegue clarament el preu, els terminis, l'import de les arres i les condicions de penalització en cas de desistiment. Tot i així, comptar amb un advocat o agent que el revisi abans de signar és molt recomanable per evitar clàusules abusives.
| Consell de Rustic Corner Si estàs pensant a comprar el teu primer habitatge a Catalunya i no saps per on començar, el nostre equip pot acompanyar-te des del primer pas: valoració de la teva capacitat financera, cerca de l'immoble, negociació i gestió de tots els tràmits fins a la signatura. |
Contacta amb nosaltres a: rusticcorner.com/contacte
Referències normatives
Decret Llei 5/2025, de 25 de març — Mesures urgents en matèria fiscal (trams ITP Catalunya): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-10270
Article de caràcter informatiu basat en la legislació vigent al març de 2026, incloent-hi el Decret Llei 5/2025 de la Generalitat de Catalunya. La normativa fiscal pot canviar; us recomanem verificar sempre la informació actualitzada amb un professional. Per a un assessorament complet i personalitzat sobre la compra del teu primer habitatge, contacta amb Rustic Corner: el nostre equip t'acompanyarà a cada pas del procés.
